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厦门2016版住房限购政策到期 2018年厦门房价是涨还是跌?(附走势分析)
时间:2018-01-08

 房子是用来住的,不是用来炒的。在楼市调控的雷霆之击下,地王停工、高价地亏本卖房、业主怒砸售楼处等新闻不绝于耳,未来的房价走势变得扑簌迷离起来,特别是厦门这座魔幻城市,这一线的房价、二线的城市、三线的收入。目前厦门2016版住房限购政策到期,2018年厦门房价走势如何,是涨还是降呢?

  厦门楼市现状:厦门房价涨势回落

  厦门房价是两个支撑:福建和江西四海经商的人回厦购房;厦门吸附了全省的优质师资,进而吸附了全省中高产阶层追逐厦门。别的城市是因为进城人口带动小学生数,厦门是小学生数带动进城人口,亦即它吸附了全省最重要的教育师资力量;2016年8月,第一财经日报公布一组人口调查数据,近15年里,厦门以88.29%的人口增幅,高居全国第一!

  然而,2017年厦门房价涨幅回落,并出现房价下跌的趋势。据国家统计局数据,11月厦门新房房价环比上涨0.2%,同比上涨2.3%。二手房环比下跌0.3%,同比上涨3.9%。值得注意的是,厦门新房连续3个月下跌后逆势上涨,相反二手房房价上涨乏力,目前已经连续8个月下跌。

  
厦门2016版住房限购政策到期 2018年厦门房价是涨还是跌?(附走势分析)


数据来源:国家统计局中商产业研究院整理

  据厦门市统计局网站数据,2017年1-11月房地产投资累计823.6亿元,比去年同期增长15.5%。据厦门中原研究中心统计,2017年厦门一手住宅共成交11740套,成交面积140万平方米,同比下跌52%;成交均价35301元/平方米。

  厦门2016版住房限购政策到期按现行政策执行

  2016年8月31日,厦门市国土资源和房产管理局公告自9月5日起,厦门执行住房限购政策,有效期至2017年12月31日。此后厦门的楼市楼市调控,多为限购限贷限售升级,然而并没有对修改楼市调控政策有效期。

  厦门目前还在延用此前的限购政策,即拥有2套及以上住房的户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭;无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非户籍居民家庭,暂停向其销售180平方米及以下商品住房。厦门户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年;新购住房,需取得产权证后满2年方可上市交易。

  2018年厦门房价走势

  在被各种调控政策打压后,目前厦门的一手房价和成交量,至少从数据上看,开始高位横盘。业内人士认为,2018年厦门楼市将蛰伏消化过高的涨幅。目前地价走低,同时调控之下,购房者趋于冷静,开发商信心走低,销售端乏力,明年房价上涨的动力不强。

  高价地减少,厦门房价预期下降

  2016年地价烈火喷油,齐刷刷的3万+、甚至涌现出一批接近4万的住宅用地!2017年厦门楼市异常理性。据厦门房地产联合网数据,2017年厦门总共出让了30宗住宅用地,成交面积为159万平米,成交金额达407.3亿,平均楼面价27163元/平。与2016年相比,2017年出让的地块总数出现翻倍,出让的面积与成交金额有所下跌。其中成交金额同比减少了68.9亿,出让地块同比上涨88%,面积同比下跌4.2%,平均楼面价同比下跌6.3%。2017年厦门的30幅住宅用地中,楼面价超3万+的有10幅,大部分都在3.5万/平以下,与去年相比高地价的数量明显减少。

  如今,地价走低,对去年的高地价项目是“前有政策堵截,后有低价项目追兵”。厦门楼市必然要经历一段高价地的集中推盘期,新房成交均价甚至会出现上扬,然而,房价预期在降低,买房人依然有机会买到相对便宜的房子。

  楼面价下降,厦门房价有可能下跌。但是值得注意的是,楼面价最高的5幅集中在翔安、同安,也就是说明年这两个区房价将大幅上涨。此外,万科成为在厦门拿地最多的房企,2017年万科在厦门一共包揽4幅住宅用地,万科楼盘一般价格比其他开发商高,同时带动周边楼盘价格。因此厦门房价或有局部变化。

  贷款利率上浮,房贷上涨抑制炒房

  近段时间,中国央行宣布在货币市场加息,也就是说2018年,楼市钱袋子更紧了!也就是说,未来的一年,开发商借贷和融资将会更难,购房者的购房成本也会更高。贷款利率上浮,房贷成本涨势难止,买房的隐形成本上升已是必然。而加息预期会进一步降低购买力,打压房价上涨预期,需求减少,观望更浓。

  据统计,截至2017年10月,厦门的住户存款余额是2289.8亿元,住户贷款余额是4202.7亿元,居民资金杠杆率高达183.5%,2015年是133%,2016年163%。居民杠杆率位列全国第一,甚至比深圳还高。高杠杆是依赖于宽松的货币环境,只要信贷收紧,厦门楼市成交量将下降明显。依靠炒房客撑起来的厦门房价,明年将迎来房价调整期。

  租赁市场或冲击厦门楼市

  今年8月份,厦门成为12个首批开展住房租赁试点的城市之一,提到要健全住房租赁市场管理体系,加快建立租赁市场体系健全、市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁市场。如今,厦门做长租公寓的企业越来越多,有传统的房地产开发商、房产中介,还有互联网企业、金融机构等,甚至很多国企都加入了对这块市场的争夺。

  据悉,2018年年底,厦门市将有三个公共租赁房项目计划交付使用,届时将有8129套单身公寓或一房型公租房面市,填补一部分市民的需求。厦门的长租公寓市场目前还处于起步上升阶段,未来,若厦门租赁市场得到充分发展,人们更青睐租房,厦门楼市将受冲击。